Quels frais prévoir au moment de l'achat ?
Le budget d'acquisition comprend d'abord le prix du logement, auquel s'ajoutent selon les cas les frais d'agence, les frais d'acquisition, les dépenses liées au crédit et l'assurance emprunteur. Tous ne sont pas calculés de la même façon ni payés au même moment.
Le prix du bien immobilier
C'est évidemment le principal poste de dépense. Avant de raisonner uniquement à partir du prix affiché, vérifiez précisément ce qui est compris dans la vente : mobilier, équipements, dépendances, cave, garage ou emplacement de stationnement.
Cette vérification évite les mauvaises surprises au moment de chiffrer le projet dans son ensemble. Un logement proposé au même prix qu'un autre n'entraîne pas forcément le même budget final si certains équipements doivent être rachetés immédiatement.
Les frais d'agence immobilière
Lorsqu'une agence intervient dans la transaction, des honoraires viennent s'ajouter au coût de l'opération selon les conditions prévues dans l'annonce et le mandat.
Ils sont souvent à la charge de l'acquéreur. Vérifiez simplement dans l'annonce s'ils sont inclus dans le prix affiché.
Les frais d'acquisition, souvent appelés " frais de notaire "
Ils comprennent principalement des taxes versées à l'État et aux collectivités, des débours ainsi que la rémunération du notaire.
Pour établir son budget, on retient généralement une enveloppe de l'ordre de 7 à 10 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Ces pourcentages constituent un repère pour les frais d'acquisition. Ils ne couvrent pas l'ensemble des autres dépenses du projet immobilier.
Les frais liés au crédit immobilier
Lorsque l'achat est financé par un emprunt, plusieurs coûts s'ajoutent au capital emprunté : frais de dossier bancaire, coût de la garantie du prêt, comme une caution ou une hypothèque, et éventuellement frais de courtage.
Ces sommes sont parfois secondaires par rapport au prix du logement, mais elles doivent être intégrées dès le plan de financement. Selon la banque et le montage retenu, leur montant varie sensiblement.
L'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur représente elle aussi un coût à intégrer sur toute la durée du crédit. Son montant s'ajoute aux mensualités et peut peser significativement dans le coût total du financement.
Pour connaître l'effort réel demandé chaque mois, mieux vaut donc raisonner sur une mensualité incluant le crédit et l'assurance.
Quelles dépenses prévoir dès l'installation ?
Une fois l'achat signé, les dépenses ne s'arrêtent pas. Travaux, déménagement, équipements, charges de copropriété et taxe foncière arrivent parfois très vite et doivent être provisionnés avant l'entrée dans les lieux.
Les travaux éventuels
Rafraîchissement, rénovation énergétique, toiture, électricité ou plomberie : l'état du logement influence directement le budget à prévoir après l'achat.
Le plus utile consiste à distinguer les travaux indispensables dès l'entrée dans les lieux de ceux qui peuvent être réalisés progressivement. Refaire une installation électrique vétuste n'a évidemment pas la même priorité que changer une cuisine encore fonctionnelle.
Lorsque des travaux importants sont envisagés, mieux vaut demander plusieurs devis en amont plutôt que de réserver une enveloppe approximative.
Le déménagement et l'emménagement
Location d'un véhicule, déménageurs, cartons, mobilier, électroménager, changement de serrures ou petits travaux : les dépenses s'additionnent rapidement au moment de prendre possession du logement.
Ce sont souvent des montants relativement modestes pris séparément, mais leur accumulation explique pourquoi les premières semaines de propriété coûtent parfois plus cher que prévu.
Les charges de copropriété
Pour l'achat d'un appartement ou d'un bien situé en copropriété, le montant des charges courantes ne suffit pas à lui seul pour évaluer les dépenses à venir.
Il faut aussi regarder les travaux déjà votés ou envisagés par la copropriété. Une réfection de toiture, un ravalement ou des travaux énergétiques peuvent représenter une somme importante quelques mois après l'acquisition.
Les procès-verbaux des dernières assemblées générales sont donc particulièrement utiles pour repérer ces dépenses avant de signer.
La taxe foncière
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire. Lors d'une vente, vendeur et acquéreur prévoient généralement entre eux une répartition au prorata de leur période respective de propriété.
Il faut donc connaître son montant avant l'achat pour l'intégrer aux dépenses annuelles du logement, au même titre que les charges ou l'entretien.
La check-list complète des postes à budgéter
Quand paye-t-on les différents frais d'un achat immobilier ?
Certaines dépenses interviennent avant la signature, d'autres lors de l'acquisition ou dans les premières semaines d'installation. Les placer sur une ligne de temps permet de vérifier que la trésorerie restera suffisante à chaque étape.
Un budget immobilier se prépare au-delà du prix affiché
Le bon budget d'achat est celui qui laisse encore une marge une fois les clés récupérées. Avant de faire une offre, il est donc utile de chiffrer séparément le prix du logement, les frais liés à l'acquisition et au financement, puis les dépenses attendues après l'installation.
Le notaire intervient notamment pour sécuriser l'acquisition et préciser le montant des frais liés à l'acte. De son côté, l'acquéreur gagne à établir en amont une enveloppe réaliste pour les travaux, l'emménagement et les charges futures.
Questions fréquentes
Quels frais s'ajoutent au prix d'achat d'un logement ?
Selon la situation, il faut prévoir les frais d'acquisition, les éventuels honoraires d'agence, les frais liés au crédit et à sa garantie, l'assurance emprunteur, puis les dépenses liées aux travaux, au déménagement et au logement lui-même.
Combien faut-il prévoir en plus du prix d'un logement ?
Il n'existe pas de pourcentage unique couvrant toutes les dépenses. Pour les seuls frais d'acquisition, comptez généralement 7 à 10 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Il faut ensuite ajouter les frais propres au financement et à la situation du logement.
Faut-il payer la taxe foncière l'année de l'achat ?
La taxe foncière est due légalement par le propriétaire au 1er janvier. Dans la pratique d'une vente, l'acte prévoit généralement entre vendeur et acquéreur une répartition au prorata de leur période respective de propriété.
Quel budget prévoir pour un déménagement ?
Il dépend fortement de la distance, du volume à transporter et du recours ou non à des déménageurs. Il faut aussi penser aux dépenses connexes : cartons, location de véhicule, mobilier, électroménager, changement de serrures et petits travaux d'installation.
Faut-il prévoir une réserve d'argent après un achat immobilier ?
Oui, c'est prudent. Travaux imprévus, équipements à remplacer, charges de copropriété ou premières dépenses d'entretien peuvent intervenir rapidement après l'achat. Une réserve évite de consacrer toute son épargne au seul apport et aux frais de signature.
